全国房地产市场黄金周冷清9·30新政效果差强人意

去年930新政公布后，全国房地产市场，特别是在是深圳，一洗下滑态势，冲破了较慢下跌的序幕。时隔一年，930重现，不过，效果却差强人意。事实上，北京黄金周前6天楼市签下基本衰退，各地房展会上也是顾客寥寥。

政策密集实施据每日经济新闻报道，今年9月30日，央行与银监会公布《关于更进一步完备差别化住房信贷政策有关问题的通报》(以下全称《通报》)，规定在不实行出租汽车措施的城市，对居民家庭首次出售普通住房的商业性个人住房贷款，低于首付款比例调整为不高于25%。此外，央行和银监会各派出机构不应按照分类指导，因地施策原则，在国家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制融合当地实际情况自律确认下辖内商业性个人住房贷款的低于首付比例。

回应，不少业内人士回应，8月的经济数据表明当前经济上行压力仍较小，必须房地产保持平稳，反对投资力量回落，从而为平稳经济起着反对起到，因此在当前时间节点之后发售受到影响政策。央行近日公布的第三季度全国银行家问卷调查结果显示，贷款总体市场需求指数为56.7%，较上季上升3.7个百分点。

分行业看，制造业贷款市场需求指数和非制造业贷款市场需求指数分别为49.9%和54.9%，较上季分别上升3.2个和1.4个百分点;分规模看，大、中、小微型企业贷款市场需求指数分别为51.9%、53.4%和59.1%，较上季分别上升1.1个、2.3个和3个百分点。业内人士认为，近期信贷政策实施对刚需房成交价有一定的性刺激效果。此外，该信贷政策调整未来将会为下一步政策改向提高型不作铺垫：当前出售二套房首付为四成，为了希望住房消费，有可能上调到35%，甚至是30%。对于北上广浅等一线城市来说，虽然现在仍在出租汽车，但有了政策储备，一旦楼市经常出现下降迹象时，可以有牌可打。

值得一提的是，近日，住建部、财政部与央行还牵头公布了《关于贯彻提升住房公积金用于效率的通报》。回应，上海中原地产（市场需求面积:50-100平方米、已入驻6家购物中心、今年计划进250家）研究咨询部高级经理卢文曦回应，前进公积金异地贷款工作，首先，是希望大家展开住房消费;其次，也不利于提升公积金用于效率。卢文曦认为，想用于公积金账户内资金只有购房一条路，但当前人口流动较为频密，特别是在是一些三、四线城市多以人口输入居多，如果因为地域原因造成无法用于公积金，影响了缴存职工的合法权益，也巩固了住房公积金制度的起到。

另外，公积金利率较低，对减少购房成本有协助。不少业内人士回应，近期，公积金政策方面动作屡屡，主要是公积金制度用于容许多，不过对一些高房价地区而言，贷款额度有可能是杯水车薪，对买房反对力度受限。

以上海为事例，公积金贷款额度是根据账户资金1：40倍缩放，如果个人想贷足50万，账户本身余额最少要12500元，而上海刚刚需房消费主力区间段在150万~250万左右，所以相对于房价而言，公积金贷款额度还是偏高。而外地交纳公积金额度比上海较低，比如苏州，其个人低于缴款额216元/月，想要在上海用公积金，贷款额度要用足50万的话最少要缴够51个月。

苏州收入水平和上海较为相似，如果是三、四线城市，缴款额度有可能更加较低，贷款额度还不会更进一步大跌。同时，最重要的是一线城市还在出租汽车，从外地并转到上海的公积金也不一定能立刻能用。所以，住建部等多部委的新政策对一线城市完全没什么影响。

业内人士指出，相对而言，公积金贷款新政对三四线城市是受到影响。一方面，这些地区房价远比低，如果可以构建公积金异地贷款不利于觅人才，为地方经济发展作贡献;另一方面，对于一些户籍在三四线城市，而工作在一二线城市的人，也有机会提高户籍所在地的居住于条件。

业内人士指出，由于公积金原本是城市内部运营，现在要避免壁垒就必须在实际操作上做一视同仁。如外地转至的公积金在用于方面要和本地用于规则互为统一，无法因为不是在本地缴存在贷款额度上打折扣等等，否则公积金很难确实充分发挥理应的起到。另据中证网报导，针对公积金异地贷款政策，中原地产首席分析师张大伟指出，在一二线城市缴存公积金但买了当地住宅的年轻人，可能会返原籍购房，一定程度上对三四线城市的房地产市场带给受到影响。

一系列政策不会对购房者心理产生影响。张大伟指出，近期实施一系列政策，说明了房地产对整体经济的影响较小。今年以来希望住房消费的政策导向某种程度就是指宏观经济角度考量，堪称由于楼市于是以面对伤痛的去库存，这既关系到启动市场需求，也关系到消弭风险。

政府实施财税、信贷、公积金等政策希望提高性需求入市，有助减缓商品房库存去化。事实上，国庆期间因为长假，北京楼市签下基本衰退，可以说道是国庆楼市静悄悄。

中原地产首席分析师张大伟说道。不过，尽管国庆前的救市新政仍未在假期反映出有效益，但业内人士普遍认为，银十仍然可期。

从9月楼市成交价展现出看，一线城市除上海外都环比回升。三四线城市展现出也算数差强人意，库存问题仍然相当严重。业内人士指出，央行再度自由选择在9月30日公布新政，是希望需要性刺激十一黄金周的购房交易，挽回金九成色严重不足的局面。

930房贷新政虽然并非必要针对北京等一线城市，但对一线城市的购房者心理影响十分大，作为人口持续下跌的城市，北京等房地产市场早已领先衰退，预计10月还有降息降准的可能性，以北京为代表的一线城市仍然将经常出现银十月。张大伟说道。易居中国继续执行总裁丁祖昱也指出，银十回落是大概率事件，不过井喷行情很难再有。楼市分化激化据媒体报道，在上海十一房展会上，人气疯狂，拒绝接受惠及和待价而沽沦为开发商的关键词。

多数参展商具体回应，楼盘没任何优惠，甚至大部分楼盘连定价都没。2015年十一黄金周前六天(1日-6日)，广州全市一手住宅网签540套，较去年十一黄金周前六天的405套比起下跌33.3%，网签面积58182平方米;网签均价为12315元/平方米，较去年同期的12070元/平方米下降2%。但与上个月前六天(9月1日-9月6日)网签1152套比起，国庆黄金周前六天成交量环比上升113%;网签均价则从14285元/平方米上升至12315元/平方米，环比上升16%。节日期间北京楼市的展现出比较稳定。

中介机构数据表明，2015年国庆假期(1-6日)北京楼市新建商品住宅网签量为319套。2015年9月北京全市新建商品住宅网签总量为8210套，虽然比去年同期的成交量大幅度下跌64%，但比8月交易量则暴跌30%，与今年7月交易高峰时比起则暴跌42%。伟业我爱人我家集团副总裁胡景晖回应，总体看，北京楼市从7月中旬开始整体降温的势头在10月份仍在持续。

国庆期间的新宅追加供应量环比节前同期上升了逾四成，比去年同期堪称大幅度增加了逾六成，今年国庆期间成交量比2013年同期仍有将近15%的差距。成交量的增加与国庆假期期间更好的人自由选择出外旅游渡假有关。此外，也与新盘供应衰退，购房市场需求弱化有关。

虽然近期有公积金下调首付比例等受到影响政策，但对于出售标的更偏中高端和中高价位的置业升级提高型购房家庭来说，起到较小。亚豪机构副总经理任启鑫指出，今年被称作北京房地产史上的豪宅元年，大量被高地价莲花的高端物业蓄势待发，另外受到匮乏地理位置影响的市区杨家项目，以及受到周边高价项目夹住的郊区杨家项目也经常出现了下调价格的现象，逐步踏入高端物业阵营。

易居研究院智库中心研究总监贤迈进回应，目前库存总体上正处于下降态势，基本上跌到返回去年同期水平，体现了去库存产生了实质性效果。部分城市的库存规模早已经常出现了显著同比暴跌态势，这个时候必须大力调补库存。

当然，四季度库存规模或有之后下降的有可能，主要原因是房企推盘节奏减缓，这在部分一二线城市可能会较显著。但此类库存规模下降，并不代表市场基本面好转，而有可能是个短期现象。随着今年房企投资规模的增长速度持续走低，先前市场的库存严重不足风险仍然不会不存在。从市场交易来看，在受到影响政策的性刺激下，四季度未来将会推升市场成交价规模，性刺激刚刚须要购房者大力入市，进而带给买卖双方较为活跃的态势。

另据经济参考报报导，今年三季度，国内房价持续回落，一线城市堪称持续领涨。市场分析指出，这主要归功于政策面受到影响的大大落地，以及信贷持续限制所带给的资金面反对。因此，市场供需双方的信心获得了更进一步提振，楼市走势也月转入了量升价上涨的阶段。克而瑞研究中心的数据表明，2015年前三季度，中国城市住房(一手房)价格指数再行跌到后上涨，三季度涨幅显著减缓，价格指数倒数两个月环比增幅多达0.4%，同比指标也再一在8月底完结了倒数8个月的负增长，房价指数较去年同期下跌了0.07%。

就明确成交价情况来看，今年前三季度主要城市房价涨跌惊心动魄，大多数城市房价在第三季度构建了同比下跌。特别是在是一线城市方面，北京、广州展现出比较平稳，前三季度房价同比变化并不大;上海、深圳房价较慢下跌，其中深圳房价堪称一上涨再行上涨，直到三季度也并未多亏下行势头，销售均价环比二季度下跌22%。

二线城市方面，大部分城市皆在三季度构建了房价同比下跌。武汉、南京、郑州等市场需求充沛且前期房价调整较深的城市，同比来看前三季度房价皆现较慢下跌;即使杭州、宁波等经济基本面较好、库存压力较小的城市，在经历了二季度以来的成交价调整之后，供需双方信心获得了完全恢复，前三季度成交价价格也构建了同比下跌。但三线城市方面，目前房价走势还是跌到少于上涨。

仅有东莞、汕头等少部分城市前三季度房价低于去年同期，大多数城市前三季度房价还是高于去年同期，南通、泰州、江门等地堪称大幅度暴跌，直到第三季度依然未见好转。克而瑞方面分析指出，目前房地产价格趋势虽已现急剧下跌势头，但对于三、四线城市而言，受限于供应不足、市场需求低迷等客观因素，四季度房价依然难现全面下跌;并且就一、二线城市来看，目前大多数城市房价早已回到了较高方位，前期积压的购房市场需求也已在二季度以来的转好中获得了获释，之后较慢下跌的可能性并不大。因此整体来看，房价在四季度持续下跌的基本面依然会转变，但四季度房价增长速度或将有所上升。

张大伟也某种程度指出，随着全国性房地产政策全面严格，为金九银十再创新高建构了较好的环境。特别是在是，中央层面一方面从财税、信贷、公积金等涉及政策抵达，希望提高性需求入市，另一方面通过住房确保货币化移往以减缓商品房库存消化。再行再加一二线城市的地王频密经常出现，在地王效应造就下，预计这些城市未来楼市成交量将持续下行。

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