昆明高新建成区规划：居住和商业唱主角再无工业

近日，《昆明市工业园建成区控制性详尽规划》揭晓，规划就昆明高新技术产业开发区主城部分用地布局、规划定位、规划结构等内容展开了辨别。辨别范围东至西二环、南临人民路，西接昌源路、云冶铁路专线，北抵海屯路，总面积为604.53公顷，约合9067.95亩。规划具体了工业园建成区的用地布局，其中居住用地和商业服务业用地占到了大头。

值得注意的是，在工业园建成区的近期规划中，区域内已再无工业用地。昆明工业园建成区用地布局规划对昆明工业园建成区的空间结构展开了定位。该片区将融合三面环山，较慢交通繁盛的特点，构成一轴、三心、多组团的总体空间结构。如图所示，一轴即以海源路为城市空间发展轴，构成以商务办公、总部经济发展居多的产业带。

三心分成北部、中部和南部三个核心区。其中北部中心是以生物涉及产业居多的商务、办公综合功能核心区；中部核心是以现代服务业居多的功能设施区；南部中心是以IT涉及产业居多的商务、办公综合功能核心区。多组团即融合片区内部现有资源优势，构成商业商务功能、科技研发办公功能、居住于功能、综合功能的多个组团，并在各功能组团重点区域构成各具特色的组团节点。

昆明工业园建成区空间结构关于低新建城区的空间结构调整早已不是第一次提到。事实上，在2013年年初，低新建城区规划就早已转入了昆明市政府审核程序，只不过彼时明确提出的是一带三星的格局，此格局与一轴、三心、多组团的空间结构倒是有很多相似之处，只不过近期的规划将各组团功能展开了细化。以上还不是本次规划仅次于的看点。

新的规划最惹眼的是，低新建城区范围内已再无工业用地，而居住用地和商业服务业设施用地占到比过半。明确来看，居住用地面积171.05公顷，约合2565.75亩，占到总用地的28.3%。

商业服务业设施用地面积176.87公顷，约合2653.05亩，占到总用地的29.26%。以上两种性质的用地面积在总用地面积中的比重就超过57.56%，相似6成。

道路和交通设施用地面积占比也较小，用地面积为130.48公顷，占到总用地的21.58%。公共管理和公共服务设施用地面积66.58公顷，约合998.7亩，在总用地中的占比为11.02%。绿地和广场用地面积58.67公顷，约合880.05亩，在总用地中的比重为9.7%。

公共设施用地0.87公顷，约合13.05亩，占到总用地的9.7%。目前，以可口可乐为代表的工厂早已迁往或确认迁往至马金铺工业园新城，从工业园建成区土地利用规划图中可见，很多原工厂用地在规划中多被商业居住于和办公用地所代替，环绕在可口可乐周边的就有众多住宅和商业办公项目：同富总部花园、金钻商务中心、万科金域国际、怡合景苑、经典明苑等。另外原挤满在工业园竣工区内的生物医药企业也举家迁到新城。通过企业转型和弃二入三的方式，高新区有将近3000亩土地可以新的研发，这是去年媒体曾报导过的数据。

从近期的规划来看，倒是与早前昆明工业园建成区产业升级规划方案的内容一脉相承：要变厂房为科技大楼、将低新建城区打导致集科研办公、商务商业、居住于等综合功能为一体的科技商务中心区。同富总部花园乃是厂房合体科技大楼中的典型代表。此外，低新建城区除了城中村改建项目以外，还将布局有200米以上的地标性科技大楼，这是多年前就有数的拒斥。

自本次规划的地块高度掌控图重也可见痕迹，工业园建成区的高楼主要集中于在北部核心区，南部核心区也有产于，中部则较较少。北部的三个地块控高200米以上，该区域规划要辟240米和260米的大楼。150米-180米以上高楼在北部经常出现密度也较高。南部核心区高楼多在100-150米。

中部核心区最低180米。一纸规划让原本工厂林立的工业园建成区再行无工业用地，取而代之的是大量的商业和居住用地。这一规划印证了云南房网早前明确提出的工业园建成区将腾笼换鸟的观点，随着腾笼换鸟行动的进行，低新建城区也将沦为昆明主城土地供应较小的一个区域。2012年，同富置业、云南黄金矿业集团、云南大潮房地产、昆百大等就早已首度抢位，如今，同富总部花园、西城心景、昆百大国际为首几个项目已闻雏形。

另从目前规划、中环线和开建的项目早已可以确认，工业园建成区即将支撑的更好的是商业办公和居住于功能。

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