哈尔滨城市新商圈日益崛起 核心区商业有待升级

时隔沈阳、长春后，日前，RET睿意德牵头中商数据在哈尔滨公布首张冰城商业地图。意图通过对哈尔滨营业以及潜在商业项目的盘点与辨别，展现出城市的商业发展特点及趋势；同时期望广大热衷商业地产人士能利用此图理解哈尔滨商业现阶段的面貌与格局。此次统计资料的商业类型牵涉到购物中心、百货、商业街及其他类型商业（如：奥特莱斯）。

根据统计资料结果来看，目前哈尔滨共计90个商业项目，未知营业商业项目60个，潜在商业项目为30个；存量项目体量超强500万㎡，而在未来的一段时间内，市场上将步入逾300万㎡的有效地商业放量。而通过对哈尔滨商业项目的盘点，近年来，冰城商业的发展轨迹呈圆形以下特点： 1. 城市新的商圈日益兴起，传统商圈活力指数上升 随着城市人口由城市中心向城市周边外溢，商业项目因人口市场需求的变化而向城市周边移往。近三年，东北各主要城市皆已构成了除传统商圈外的多中心的商业发展格局。

哈尔滨也不值得注意，在道里商圈、南岗商圈的基础上又构成了群力商圈、哈西商圈等新的商圈。而预示新的商圈的成熟期和兴起，城市传统商圈的活力却有所下降。

一方面，城市中心的土地资源越发匮乏，核心区很难产生新的商业供应，而原先的商业项目受限于硬件条件，渐渐失去对消费者的吸引力；另一方面，城市新区商圈的兴起符合了区域内人口以备式的消费市场需求，当区域内的商业项目在功能上、多样性上有效地符合了消费者日常生活的商业市场需求后，这部分原本归属于传统商圈的消费者大自然就被分化。人是商业发展的基础，消费者的萎缩让传统商圈的活力上行，而未来，随着中艺项目、银泰城项目、绿地中央广场等项目的入市，群力商圈与哈西商圈将更进一步增进城市西南部地区的商业兴旺。与此同时，哈尔滨东部及东南部区域的商业发展比较缺陷，未来或因市场需求的减少而有一定的商业机会。2. 商业市场需求持续减少，未来江北商业或将构成城市新的商圈 近年来，随着松北区基础设施建设的日趋完善，地产商陆续入驻，区域人口的密度有所增加的同时，也带给了基于生活方方面面的便利性、休闲娱乐娱乐性的商业市场需求。

目前，松北区的商业供给比较缺少，体量严重不足百万平，且项目在地理位置上距离较近，足以构成单体效应。尽管，预计2019年入市的华润万象汇项目能在一定程度上填补松北区的商业严重不足，但市场需求的快速增长、供应的紧缺仍是亟待解决的问题。

而这也为发展商获取了一个商业投资的方向与契机哈尔滨城市化的路径是大大向北展开扩展，区位条件和人口的持续减少从或许上要求了未来江北商业的发展趋势或为自给自足，即以区域的住宅为相结合，以符合区域内居民的消费市场需求居多，电磁辐射整个江北区，并且构成新的城市商圈。3. 核心区商业尚待升级，商业须要沦为展出城市形象的窗口 商业是一座城市魅力的外在表象，作为冰雪文化旅游城市，商业是哈尔滨对外的一种形象展出。

然而，纵观目前哈尔滨两大核心区的商业，南岗商圈仅有松雷商业大厦、远大购物中心的级次额低；中央大街沿线的道里商圈仅有金安国际、麦凯艺的品牌比较著名，其余商业项目的品质严重不足，且缺少特色和代表性，无法展现出哈尔滨独有的城市个性和风貌，也无法与当下消费者高层次的消费市场需求相匹配。而在城市核心区大体量商业用地资源匮乏的情况下，原先的商业物业急需展开空间改建、业态和品牌的调整，谋求商业项目的二次升级。通过挖出属地的文化特色，带入城市的人文精神，打造出既能符合消费者品质型消费的市场需求，又能沦为人们了解、理解哈尔滨的城市新的商业名片，如同是新天地之于上海，相间巷子之于成都，充分发挥商业展出城市形象的窗口起到。

此次公布的哈尔滨商业地图中，所统计资料的项目仅有为显商业，统计资料体量不包括酒店、公寓、写字楼等物业。由于城市中的商业项目类别多，信息涉及面很广，地图中没能涵盖所有，此番呈现出在公众面前的哈尔滨商业地图的意义并非大而全，而是期望能给看见这份分布图的商业地产人士一些行业的思维与灵感。

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