井喷带来过剩 网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场

2016年以来的楼市，更加无法让人看清楚。热点城市库存较慢去化，商业地产却仍然不景气，库存激升。业内人士认为，住房市场的非理性兴旺与商业地产不足的现实，更进一步推升了地产风险。

有所不同命运的房郑州航空港空港片区，因自贸区概念等影响，被看做价值洼地。洋房系由的国园和蓝山公馆之后座落在该片区，此前屡屡两周的散户倒数正处于散户之后清盘状态。

而坐落于郑州主城区二七区的一商业地产项目，虽然设施成熟期，却因行情差难使出，最后被迫低价孙家，亏损将近千万。数据表明，2015年全年，郑州显住宅销量934.48万平方米，同比下跌57.07%；均价同比下跌8.57%。商业地产却仅销售57.36万平方米，同比上升5.38%；均价同比上升10.43%。同时，办公用房销量94.85万平方米，同比上升22.46%；均价同比上升8.45%。

武汉也有类似于命运。武汉光谷步行街曾堪称世界上最久的步行街。其总占地面积41.79万平方米，总建筑面积大约150万平方米，总长1350米，还包括西班牙风情街、意大利风情街、德国风情街和法国风情街，曾是光谷最繁盛的商业购物中心。

武汉市政协一份议案表明，光谷步行街自2008年开街以来，一期部分一线商业门店每平方米售价3万元左右，2013年已被炒到每平方米30-40万元，一线门面租金也从开街时的每月200元/平方米上涨至每月1500-2000元/平方米。现在这个风光一时的步行街却面对着客流量萎缩、大幅亏损的状况，甚至多个商户最后被迫关门谢客。值得注意的是，在武汉还有很多商业中心正在开花。

后湖的新生活摩尔城，除了电影院、餐馆、家电及快餐等主力店还在保持经营外，九成的零售店都已撤走；坐落于街道口黄金商圈的未来城购物中心，也早就沦落空心城，如今除临街的几家品牌连锁店外，其他已全部关门歇业；汉口二七路的东部购物公园C2时尚购物广场，零售门店完全整体关门。写字楼也面对着前所未有的困境。

有专业机构报告认为，2016年上半年武汉甲级写字楼追加供应量是去年全年的三倍，市场需求却增加了三分之一，下半年空置率也许将多达30%。武汉市内一些购物中心的店面空置率已迫近40%。倒数经历两年的购物中心开业热潮后，原订于今年上半年开业的多个购物中心也因故推迟。井喷带给不足在20年前想起房地产投资，人们有可能很少不会想起卖住房，只不会说道卖门面、卖商铺，但如今二者已换回了地位。

一方面是因电商蓬勃发展挤占了较小部分的零售市场份额，另一方面则是供应的井喷带给了总体的不足。从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用地这三类物业的待售面积分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用地去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。

中信证券的一份研报认为，中国招商物业的总量显著不足，在2010年和2013年，招商物业经历了两轮迈进，多数时候，招商物业的研发投资增长速度要远大于住宅物业。过去十多年中，我国商服用地仍然占有房地产出让金的30%左右，从销售上看，商业地产占到比只有10%。以郑州为事例，该市商业供需比一路走高，2015年创历史新纪录，超过3.32，全年供应面积190.36万平方米，同比下跌79.58%，成交价面积57.36万平方米，同比上升5.38%，供求矛盾激化。

这意味著，仅有郑州一地商业库存之后低约356.38万平方米，按照目前的去化速度， 必须7年去化周期。据武汉市房地产开发企业协会研究部数据，截至2015年底，武汉商业地产总面积多达3000万平方米。

按照武汉市1066.77万常住人口计算出来，人均商业面积已相似3平方米，是香港的2倍。此外，武汉还有600万平方米的商业楼盘及400万平方米的写字楼库存，按照去年的去化速度，全部消化完了最少还须要4-6年。而未来5-6年，还将追加大约1000万平方米商业体量。

近年武汉商业地产市场转入供应井喷期，写字楼和商业库存量再次减小，与住宅较慢去化构成了鲜明对比。据湖北省统计局数据表明，目前武汉已竣工购物中心为主导的大小商业综合体46家，其中2013年以来开业的有26家，占到总量的56.5%，当前开建项目还有17家。与供应充沛比较不应的是，整体市场需求无法提振，市场招揽力上升。

除了几个传统办公区和商业区，其余区域皆因缺乏整体的氛围和适当设施造成去化艰难。武汉2016年上半年写字楼招揽量仅有9万平方米，高于2015年同期招揽量。风险积存大型商场众多，相当严重供过于求。

老牌零售巨头大商股份上半年在修改后的年度报告中如此叙述沈阳地区的商业竞争环境。RET睿意德中国商业地产研究中心报告表明，中国商业地产难题于是以从招商无以、选址无以演进为运营无以。预计未来将有多达40%的商业地产项目沦为品牌进驻较低、运营团队萎缩、盈利无期的僵尸项目。

同时社科院近期中国商业蓝皮书表明，未来将有多达三分之一商业地产面对紧店。中指院报告认为，网上零售于是以逐步风化实体商业销售市场，根据商务部对实体百货店、餐馆、专业店销售额的统计数据表明，2010年三类实体店销售额增长速度分别为19.5%、14.1%、21.8%，2014年增长速度降到4%、5.4%和3.5%，增长速度回升幅度近超强消费品零售总额。2015年上半年，万达百货在全国调整膨胀门店，物美、高鑫零售、京客隆等大型连锁餐馆净利润下降。

商业地产的飞速发展，与国家政策密切涉及。中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政回应，一方面，在上一轮楼市调控政策实施后，许多房企不得不转型，策画商业地产；另一方面，从政府的层面来看，商业地产吸引力不比住宅用地小，不仅能转变城市面貌，还能造就低收入和税收，所以在规划时就设施有大型商业设施。

有业内人士认为，有些地方政府有时有一定的盲目性，执着眼前利益。因为每一个综合体无论是土地提供还是对城市土地出让金的贡献，还有大量投资对地方经济的增进和税收的造就，以及商业对城市持续发展带给的贡献，让他们无法排斥。所以有些地方政府有可能意识到了风险，但不不愿去面临。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登认为，由于城市综合体集中于了优质土地资源和大量资金，一旦不足引起泡沫裂痕，将沦为城市空壳和黑洞，其后果将比住宅市场更加相当严重，将不会带给更好的土地资源和社会资金浪费。他建议，不应给地方政府和开发商降温，合理掌控城市综合体数量，警觉烂尾风险，从运营管理著手提高质量，防治城市黑洞构成。

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