中国重点城市零售物业租户普查报告

2018年10月23日，成都世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日在蓉重磅公布《中国重点城市零售物业租户普查报告|2018成都》。本次调查覆盖面积50座合乎世邦魏理仕定义的购物中心，总计零售商业建筑面积537万平方米，牵涉到品牌门店数多达10,495家，样本亲率超过86%。世邦魏理仕华西区研究部资深经理林晴岚回应：本次租户普查是世邦魏理仕及行业首次探讨成都零售物业市场需求末端，对入驻成都购物中心的零售品牌展开全面普查。

普查搜罗的海量数据沦为说明了近期商业发展趋势的基础，分析维度覆盖面积整体市场、区位板块、楼层空间、地铁转乘这四大方面，为读者详细解法包含都零售物业市场需求端的特征及演进趋势，为运营商与品牌方制订未来策略获取参照。研究方法论：基于样本自由选择的增长率解构方法论2016-2018年，成都新开业14个合乎世邦魏理仕定义的持有人型优质购物中心。这意味著2016年的租户普查样本包含与2018年大有有所不同，不存在因新开业项目区位、定位、运营等诸多因素造成的样本自由选择(Sample ｓelection)所导致的结论差异。鉴于此，为追根溯源成都零售物业市场租户结构变化的驱动因素，我们将50个样本拆卸分成三组：某种程度本、新的样本、仅有样本。

全局篇身体健康、网红、科技、对话等七大热门标签反射市场发展大趋势零售业态方面，既有物业整体规模维持稳定，新的进物业比例明显低于既有物业比例；体验业态方面，既有物业大力调整、大量引进代替原主力店，新的进物业比例更高，两者调整趋势完全一致，前者调整速度慢于后者新的招商；餐饮业态方面，既有物业与新的进物业整体占到比维持稳定，无显著下跌趋势；主力店方面，既有物业因租约问题调整较快，新的进商场去传统主力店趋势显著，主力店面积占到比明显高于既有物业。七大热门标签反射市场发展大趋势：身体健康、网红、科技、对话、文创、新零售、专业细分。全局篇洞察：l购物中心重审空间利用，新的业态+新零售成关键词主力店的变迁使运营商新的思维空间利用。

蓉运营商竞相打造出主题街区，利用情景建构提高人气；更加多大面积新的业态租户亦借以契机挤进购物中心。此外，快闪店（限定版店）融合购物中心运营空间与时间两大维度。

区位篇成都三级商业市场格局奠下，各级市场业态特征显著成都零售物业市场三级商圈格局从显露到成型，三级商圈定位及业态人组与该商圈在全市商业格局的功能性匹配度大大提高，异质性逐步显出，更佳顺应有所不同区位、有所不同类型的消费市场需求。2016至2018年间，核心商圈中服饰比例上调，化妆品、电子产品入驻购物中心开办独立国家门店，网红餐饮不受欢迎；次级商圈中，去百货获释空间，零售、体验业态减少造就收益快速增长，新零售分担主力店全新职能；而近郊商圈仍正处于跟上阶段，短期调整受限，家庭消费与儿童业态占到比低于市场均值。

区位篇洞察l辨别真假口岸春盐商圈否能有效地造就周边1-2公里商业发展？核心商圈中春盐板块与非春盐周边区域虽只差距1-2公里距离，但实则其商业资源禀赋天壤之别。在地缘交通因素并未经常出现显然转变的前提下，后者的区位条件价值更加相似次级、近郊商圈，前者尚能无法有效地造就后者构建协同发展，造成商业凹槽现象经常出现。l家庭消费结构的重塑造就儿童、非儿童业态的对话购物中心更为侧重儿童业态的精细化、专业化及租户人组的多样性，家长的违宪陪伴时间成突破口，儿童与家长的同时段消费逐步不受商业运营注目，亲子对话渐成趋势。

空间篇零售与体验业态布局趋势忽略，餐饮业态沉降谓之注目现代商业彰显购物中心有所不同楼层差异化的定位与功能。世邦魏理仕对各个项目展开高区、中区、低区及地下楼层展开区分，据此筛选有所不同楼层的租户包含特征。零售业态方面，化妆品代替部分服饰品牌成低区新的热门品类，3C电子产品注目低区布局低能级体验门店；餐饮业态加快沉降低区，侧重消费体验，多元业态人组助力单楼层原始消费链；体验业态强势扩展，空缺餐饮业态在高区膨胀的空白；主力店方面，自带流量的新零售餐馆新的定义地下空间主力店，造就超市业态占比在地下空间逆势上涨；儿童业态注目购物中心中区，不受高区消防局缩，未来仍将持续加码中区空间。

空间篇洞察l餐饮业态有助于沉降及调整面积以与众不同愈发精细化的消费市场需求一方面，餐饮业态及品类非常丰富度提高，热门业态租用能力强劲注目购物中心低区优质铺位。另一方面，业主主动追求，在低区引进展出型好、体验感优或跨界经营的餐饮业态，将游憩空间引进零售为主导的楼层。

l新零售对地下空间价值的重塑超市业态大大细分，凭借网红属性自带流量、低对话感觉强化餐馆粘性等优势，新零售餐馆强势扩展，助力购物中心经营效益提高。地铁篇地铁转乘重塑地下空间人流动线，转变商业品牌及业态人组，明显提高租金收益地铁转乘对现代商业的人流动线产生的影响毋容无稽之谈。特别是在对于平原城市商业项目的地下空间而言，地铁转乘转变出有地下空间的人流引入方式。一动线变化必定带给租户结构的差异。

调查找到，有地铁转乘的购物中心地下楼层引进大型主力店的概率显著低于无地铁转乘的物业。此外，服饰品牌更加不愿入驻有地铁转乘的地下空间。

未来，地铁价值预示城市轨道交通网络大大加密伸延将更进一步突显。未来未来发展成都零售物业市场的七大现有标签与未来设想：世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|商业部主管江南回应：展望未来，零售业态整体占到比预计将维持稳定，服饰仍是商业本质、盈利本源，化妆品、电子产品等品类加快扩展；体验业态扩展势力将沿袭，业态创意是生命力，科技融合提高业态体验感觉，同质化经营有可能面对风险；餐饮业态未来会有大面积扩展，业态调整加快行业优胜劣汰，精细化、场景感及网络属性更为突显；然而大型传统主力店将之后退租，新零售餐馆加快布局市场，抢占市场份额。

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