房地产或将进入“去调控”时代恐将推高金融风险

多种迹象指出放开的苗头已经常出现8月5日，国家发改委主任徐绍史在《当前经济形势和下半年经济工作》的专题报告中认为，要坚决房地产调控各项政策。这是自去年两会后和新一届政府离任以来，管理层首次对于目前正在坚决的房地产调控政策将南北何方的具体表态。

但在此之后，徐绍史又对房地产调控展开了新的说明，他认为，要创建的是房地产市场平稳身体健康发展的长效机制。市场指出，未来房地产调控将在强化实施现有短期政策力度的背景下，侧重展开中长期政策制订，创建房地产调控长效机制。而所谓房地产调控长效机制则是所指在已完成住房信息联网、不动产注册等长效机制的基础工作下，从土地、金融、财税等方面进行改革，改革方向则使调控更为市场化。在近期一轮的政策趋势阐释中，关于房地产的阐释为增进房地产市场稳定身体健康发展，未见调控字眼。

这与近年来托房地产必言调控的态度大相径庭。放开的苗头一出，脆弱的市场随即得出了体现：北京拍得4.2万元/平方米单价地王，多家上市房地产公司争相抛再融资方案警觉地产投资加码推高金融风险中央和地方财政收入增长速度皆显著上升时，地方执着经济快速增长的政绩不会通过肆意卖地筹集资金、填补财政增长速度上升。维稳与转型之举大位快速增长沦为头等大事，而房地产对于经济的夹住与平稳起到是共识。有条件地放松房企融资政策，就是弱化行政介入，通过市场规律的传导，超过调整市场结构的目的。

近日，新湖中宝和海印股份自由选择非公开发行股票的方式，新湖中宝白鱼融资55亿元用作棚改项目，海印股份则白鱼融资8.34亿元主要用作旗下的商业地产项目。这是将近4年来，首度有房地产企业启动再融资。

房地产企业投资热情再次被熄灭，或与近期房地产政策形势声调涉及。在7月份开会的中央政治局会议上，提及大力稳健前进以人为核心的新型城镇化，增进房地产市场稳定身体健康发展。以稳定身体健康发展替代了此前的调控基调。未提调控字眼最主要是大位快速增长的必须，这跟当前宏观经济背景有关。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭拒绝接受《中国经营报》记者专访时回应。在他显然，当前经济下滑，而且是远超过预期的下滑。多数经济学家此前指出，经济去年三季度闻底（7.4%），四季度额声浪（7.9%），今年应当归属于衰退形态，但结果是二季度经济增长速度回升至7.5%。所以杨红旭指出，大位快速增长沦为头等大事，而房地产对于经济的夹住与平稳起到是共识。

对于这种观点，社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海在拒绝接受本报记者专访时却回应，有可能是此前调控政策实施后房价之后下跌，变得调控违宪，现在基本采行不调控态度，房价由市场自发性地变动。有媒体统计资料，从2003年至今的10年时间里，管理层实施房地产涉及的宏观政策约43次，房价也随之下跌多达10倍。目前楼市正在显出分化局面：一线城市供不应求，房价下跌动力强大；反之，一些三四线城市供过于求销量显著迟缓，甚至经常出现空城与鬼城，房价涨势放缓甚至有些回升。随着一些地产开发商开始从三四线城市向一线城市重返，一线城市地王再度频出。

从近期高层的表态来看，虽然调控的总体基调仍未转变，但切换思路、增加对行政性措施的倚赖，房地产调控应当分而治之。即根据有所不同地区的情况，作出更加有针对性的调整或为未来政策趋势。访谈人士指出，三四线城市或实施政策平稳房价。

建设城市之间互联互通、但经营亏损的高铁地下通道，意图通过国家减少债务的方式平稳三四线城市房价平稳。曹建海说道。他指出，此时政治局让房地产调控保持沉默，只不过就是为了稳定楼市情绪，平稳经济快速增长，同时也为房地产调控方式的改变、创建长效机制建设做到过渡性的筹划。

近年来，业内仍然敦促，未来房地产调控不应在强化实施现有短期政策的基础上，侧重展开中长期政策制订，创建房地产调控长效机制，更好地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放松房企融资政策，就是弱化行政介入，通过市场规律的传导，超过调整市场结构的目的。杨红旭说道。近日有报导称之为，新一届政府正在筹划房地产调控长效机制。

该报导称之为，房地产领域的改革或将从财税、金融、土地制度应从。而房产税试点配套及在此基础上的全面冲出、个人住房信息系统全国联网、完善不动产统一注册制度三大方面将为全新的中国房地产调控和长效机制奠下基础。中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在拒绝接受记者专访时亦回应，现在是以静制动器，发展市场起到，因为此前国家过于过频密介入反而实在效果不好，但这并不意味著国家退出了房地产调控。

值得一提的是，访谈人士完全一致看涨下半年房价。即便下半年房价环比涨幅收窄，所以房价总水平仍在向下移动。

杨红旭预计房价不会波动下行。房地产去调控之后，除了普通人对于房价持续下跌的忧虑，房地产投资的加码否不会之后刮起大市场泡沫，启动时市场风险也备受注目。原央行货币政策委员会委员、社科院学部委员余永定近期公开发表直言，目前中国房地产投资占到比GDP过低，中国房地产问题源自资源相当严重错配。

上海易居研究院研究员贤迈进曾对媒体回应，房地产开发投资占到GDP的比重2012年已超过了13.86%的水平。而在中国社科院一份取名为《房地产投资的GDP占到比：中国的数据》的报告表明，该比值2007年超过10.13%，2008年前三季度也超过10.55%。房地产杀害地方财政已沦为公开发表的秘密。在经济上行、企业广泛萧条的状况下，中央和地方财政收入增长速度皆显著上升时，地方执着经济快速增长的政绩不会通过肆意卖地筹集资金、填补财政增长速度上升。

在他显然，目前信贷余额当中30%是房地产，地方政府财政收入中约30%跟土地出让、税费等涉及，经过了多年的价格下降，一旦房地产价格暴跌，特别是在是缺少购买力的三四线城市房价全线暴跌，将对银行和地方政府财政收入都将导致极大冲击。而目前大量的投资正是以地方财政为背书。

卖地就越多，投资就越大，负债也不会越少，不会更进一步推高地方债务而增大金融风险。曹建海指出。审计报告近期在全国各地引发了审核风暴，此次审核还包括中央及地方政府债务，地方债很有可能是重点。

此前有媒体报道称之为，江苏很有可能是国内地方债务最相当严重的省份。而根据Wind数据统计资料，截至目前，江苏省城投债余额就超过3263亿元。国土资源部法律中心7月28日公布中国土地市场指数(CLI)表明，经过一季度一段时间调整后，地产市场新的转入景气运营区间，全国地产景气指数转入红灯短路状态。

经济学家余丰慧撰文认为，地产景气指数亮红灯反射楼市泡沫风险大。因为地产短路，地价上升，地王频现，最后必定引高房价。在目前以高房价为展现出的极大房地产泡沫下，地价无节制下跌之后引高房价，只不过是在较慢推高金融风险。

在日本和美国，分别在房地产投资占到GDP比重多达6.5%之后再次发生了经济危机。房产税不会会沦为救命的稻草？杨红旭对记者回应，房产税相等于给房价不吃中药。在全面征收之前，房产税对全国房价的影响不应低估。

即便预计全面税后，对于平稳房价，也归属于中药调理性质的。房产税的全面铺开，估算还必须3～5年，甚至更加长时间。

杨红旭预计。

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