一季度上海零售物业空置率降低 房产大宗交易外资占33%

2018年 4月11日，世邦魏理仕公布《2018年第一季度上海房地产市场总结》，解析上海商业地产市场近期发展状况与趋势。报告表明，一季度上海写字楼市场持续步入优质追加供应46.3万平方米，推升全市空置率约13.9%，全市写字楼平均值租金持平报每月每平方米301.8元。此外，报告还表明，一季度上海大宗交易总额总计约117亿，同比上升8%。

但即便如此，报告指出，外资对上海维持着充份的信心，本季度投资总额占到比33%，较2017全年平均水平下降4个百分点。新兴写字楼板块渐渐成形，帶动全市出租活动区位产于上，有42%的追加供给坐落于交通便利，商业设施完备的新兴商务区。这些新兴商务区的兴起为企业的迁往和统合获取更好的自由选择。本季清净招揽量也展现出亮眼，总计多达27.9万平方米。

从行业来看，名列前三位的依序分别是金融业(22%）、TMT(21%）与分享办公(20%）。中资金融业及互联网涉及企业呈现出平稳的出租市场需求，同时随着分享办公行业发展渐渐成熟期，经营模式的改变，部分行业先驱品牌已先行入驻核心商务区甲级写字楼，迸发一股新生力量。

全市写字楼平均值租金持平报每月每平方米301.8元。报告称之为，一方面新兴商务区，业主出价随行就市，以期助推追加供应平稳去化。另一方面，核心商务区优质写字楼业主对市场所持从容态度，报价恒定。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、办公楼部主管张越回应：未来六个月，市场大约有73万平方米的追加供应，大约半数项目产于在新兴商务区。

日益成熟期的新兴商务区享有租金产品双重优势，对各行业的客户吸引力增大，而核心商务区将面对租金比较较高及空置下降双重压力。预计短期内全市空置率无以有回升机会。零售物业空置率环比上升1.6个百分点报告表明，本季度上海零售物业市场并未袭港新项目开业。

归功于改建项目的新的入市和零售品牌大力布局，空置率环比上升1.6个百分点至7.3%。整体而言，现有项目运营务实，部分项目于年后下调租金报价。不受此影响，购物中心首层平均值租金环比微涨0.5%，报每天每平方米38.5元。

报告称之为，18年伊始，各大商场大力亲吻人工智能，不谋而合的在其商场内设置多台智能导航系统机器人以替换传统导购图。电商巨头则持续加码实体商业向线下开店，季内当当网旗下书店当当车站和腾讯微信争相班车实体店。此外，沿袭2017年开店趋势，新的入品牌加快在沪跑马圈地。

仓储物流出租市场维持活跃，推展租金稳中有上涨此外，上海工业用地依旧紧绷，主要工业园区平均值用地价格上涨1.8%至每平方米2,105元。本季度普洛斯临港奉贤物流园和普洛斯奉城物流园交付给，为市场带给23.3万平方米追加供应。

受新交付给项目的影响，高标仓空置率下降至7.6%，除新项目所在的奉贤以外，上海其它主要物流园区皆相似满租状态。租金方面，不受业主方年初租金调整影响以及强大的市场需求推展，平均值租金环比下降4.5%至每月每平方米45.3元。市场需求方面持续充沛，清净招揽量袭港9.4万平方米。

多达八成的出租市场需求来自第三方物流行业，且多为扩租；某外资制造业企业袭港坐落于临港多达一万平方米的出租成交价。本季菜鸟网络科技受限月签下落户上海临港奉贤园区，将投建大约15万平方米的电子商务生态产业园，构建从电商服务节点建构到产业新城的有机融合的发展。世邦魏理仕华东区顾问及交易服务、工业部主管缪博文分析：未来六个月，预计将有多达27万平方米高标仓库入市，在目前市场存量短缺，市场需求充沛的情况下，预计去化情况展现出较好，未来物流市场租金仍有下降空间。

随着电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级市场需求不断扩大，高端物流市场需求很快提高，除物流开发商以外，传统开发商以及一批投资基金基金都在大大加码转入物流地产，物流地产早已沦为各路资本和社会注目的焦点。外资对上海信心充份，物业大宗交易外资投资比例多达三成在城市化进程高速发展及商用地产转入成熟期的双重背景下，一季度上海大宗交易总额总计约117亿，同比上升8%。

毕竟是近九成的交易集中于在核心扩展区以及新兴商务区，交易标的物价格高于核心商务区。报告分析称之为，从买家来看，外资对上海维持着充份的信心，本季度投资总额占到比33%，较2017全年平均水平下降4个百分点。从成交价物业类型来看，投资者注目资产类型日趋多元化，商业、综合体及酒店型资产交易占比相比于前三年均有明显增加，而最冷的写字楼物业，也从传统商务区改向商务园区写字楼项目。

未来六个月，我们预期上海的大宗交易市场活跃度加剧，其中享有较好创造力的新兴市场仍将是资本追赶的热点。而除了传统型的资产，投资者将对利基市场如养老地产、长租公寓及数据中心等更加注目。世邦魏理仕华东区投资及资本市场主管何树奇回应。

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