汉博商业发布：2019年商业地产十大趋势预测

日前，商业仅有产业链服务商北京汉博商业管理股份有限公司（证券全称：汉博商业；证券代码：831576）在京公布2019年商业地产十大趋势预测。汉博商业继续执行副总裁李亚明先生回应，国内经济上行压力减小，消费市场被抱有造就经济快速增长的首肯。线上线下融合已是常态，线上流量成本逆喜，倒逼线上线下牵头重构消费环境。购物中心作为线下尤为集中于的消费场景，在2019年，依旧会步入蓬勃的发展势头。

明确而言，汉博商业主要从人群特征、市场需求层次、业态创意、新零售、商业项目、消费场景、推展运营、研发企业、金融筹集和市场特征等十大角度对2019年商业地产发展趋势作出预测：第一、人群特征：炼众化和年轻化人群成消费主力2018年，最后一批90后都早已成年，00后步入大学校园。70后对消费快速增长贡献率上升，80后、90后对消费快速增长的贡献率逐步下降，商业地产大部分消费市场早已被80后、90后和00后所占有。其中，新生代（90后、00后）自小生活在独立国家、良好和对外开放的家庭学校环境中，在初高中价值观构成阶段即跟上了移动互联网大爆发发展，执着独立国家个性的消费；而购买力本身较强的80后，则是归属于精众化人群，他们更加不愿享用生活，执着高品质且多元的消费体验。

第二、市场需求层次：推崇体验，执着便利、娱乐、社交及情感的市场需求数字技术的发展缩放了中国消费群体的购买力，核裂变出有了全新的消费市场结构和消费行为，从而让消费产生了结构性变化。当物质层面早已符合，早已改版的消费者倒逼购物中心展开变革，从全然符合物质层面的市场需求，将更加多考虑到其精神层面的市场需求，更加推崇体验、执着便利与娱乐、社交及情感的市场需求。在以往，购物中心的起到是将商品引给消费者；而在未来，购物中心将作为一个平台，夹住更加多价值观和爱好相若的消费者，将他们挤满在一起，在他们爱好的场景下构成消费与出售。第三，业态创意：挖出功能、重塑场景与跨界联姻沦为少见手段在消费分级沦为新的常态的背景下，一方面，购物中心除了推崇品牌的销量价值，也开始推崇品牌的流量价值，而另一方面，消费者对品牌的忠诚度不会越来越低，因此，业态创意将持续创下购物中心内容。

这其中，挖出功能、重塑场景与跨界联姻将沦为创意的少见手段，并将更加探讨于新兴生活方式与美好生活落地。第四，新零售：从产品到服务，从跑马圈地到探讨供应，新零售转入下半场线上与线下的关系早就出从物理地址改以融合，由矛盾改以协作共赢。

早已有两周年的新零售（还包括无界零售和智慧零售）是线上服务、线下体验以及物流深度融合的产物，通过大数据、云计算等人工智能技术对商品的生产、流通与销售的过程展开升级改建，就是以用户为中心通过大数据重构人、货（服务）、场，全面切断线上和线下。转入2019年，从产品到服务，从跑马圈地到探讨供应，新零售转入下半场，数字化、标准化能力强劲的龙头企业将未来将会相结合供应链等优势获得先机。第五，商业项目：仍然局限商业+X ，商业X 渐渐成风潮消费升级通过建构新的品类、获取新的技术和渠道重构了消费结构，传导到项目上，也让项目仍然是一个商业消费品的统合平台，显购物中心策画时代落幕，新型商业综合体应运而生，购物中心正在从商业+X ，变为商业X。

这在一二线城市最为显著。第六，消费场景：5G时代，智能商业重构消费场景2018年，多地积极开展5G试点；2020年，5G将全面投放商用。中国5G于是以按照规划时间表有序发展，并回头在世界前茅。

以高速率、低可信、较低时延、超大数量终端网络为特点的5G，正在加快影响中国商业。同时，以5G技术为数字基础，人工智能等技术将不会为重构商业人货场的关系助力，不仅需要沿袭线上流量的数字化优势，也让线下人货场更加精准的数字化。第七，推展运营：以内容为核心，驱动活动的产品化和运营的精细化技术的创意和消费升级驱动整个行业南北拐点，购物中心运营者更加确切的认识到，购物中心本质就是线下流量的发给平台。

糅合线上平台的玩法，购物中心的推展运营将更加细致，通过精细化运营，提高租金等收益，并协助购物中心内的品牌租户提高销售业绩。购物中心的推展运营，无论是自创IP活动、还是小型对话活动，都将不会回头内容驱动所求的产品化路径。第八，研发企业：研发逻辑交错，平台商和运营商角色显出更名、弱化地产渐成风潮，国内开发商的发展逻辑早已因市场的变化而产生异化。

很多研发企业之前延用住宅研发思路，回头的是轻研发的逻辑，但几经市场历练，他们早已开始从研发改向平台商和运营商，正在通过对增量和存量资产的盘活，以及平台资源的统合，提供更加高效的收益，以期获得可持续平稳的发展态势。第九，金融筹集：商业地产金融创新递归公里/小时2018年，在政策调控、融资渠道持续收窄的情况下，研发企业面对融资难、融资喜的困境，大力尝试了各项融资措施，合并物业上市、回国港IPO、CMBS、优先票据、公司债券、类REITs等融资行径屡见不鲜。

2019年，在金融政策去杠杆的大背景下，面对债务高峰期，优质地产企业不会依旧紧随政策红利，尝试创意，提供更加多自律融资通路。第十，市场特征：整体上依旧存量低企，造城运动仍将之后，转入去粗取精、优胜劣汰的新阶段一方面，经济上行压力尤在，商业项目追加数量依旧激增，市场分流必定之后相当严重，项目招商运营困境将更加引人注目，特别是在在三四线城市；另外一方面，预示商业存量过大问题的不存在，行业不少传统商业开始渐渐南北改建调整的道路。原先项目的改建对掌控存量、盘活市场更加能起着必要的样板意义。

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