戴德梁行：提升北京物业价值 破局存量时代

北京2019年4月9日，全球领先的房地产服务商戴德梁行举办以存量市场价值找到之旅为主题的2019年一季度媒体抢走听得不会，会上公布第一季度写字楼市场和零售市场报告并未来发展市场趋势、洞察外资转入大宗交易市场的变化，理解如何通过资产证券化转录国有物业的价值。乙级写字楼步入春天丽泽商务区展现出出色2019年第一季度，北京全市甲级写字楼清净招揽量为22,216平方米，较2018年同期上升92.1%，全市空置率为7.9%，环比上升0.2个百分点。

不受核心区部分企业的退租和削减面积影响，五大核心商圈清净招揽为-39,634平方米，空置率环比下降0.5个百分点约4.3%。归功于丽泽金融商务区新机场航站楼规划的确认以及政府给予进驻企业租户税收优惠等一系列希望政策，丽泽金融商务区市场成交价展现出出色。本季度丽泽金融商务区空置率环比上升18.6个百分点约57.8%，有效地清净租金环比下降7.4%，按建筑面积计算出来约每月每平方米人民币225.68元。

本季度甲级写字楼市场出租市场需求小幅上调，市场成交价租金经常出现断裂。由于经济的萧条、甲级写字楼租金的低企不出和一些老旧项目持续展开升级改建，乙级写字楼步入春天。预计随着一些新的乙级写字楼的入市，充裕的可出租面积和较低的租金水平将夹住乙级写字楼出租市场需求之后下降。回应，戴德梁行企业服务部高级董事廉峰哲回应，在刚完结的两会中，金融科技替换了P2P和互联网金融沦为热点话题，未来涉及领域企业将步入更加多发展机遇。

由于金融街租金日益加剧和可出租面积一席难求，丽泽金融商务区被打造出沦为时隔金融街之后的第二个金融中心，不受产业聚集效应的影响，预计未来将有更加多金融科技类企业选址于此。数据来源：戴德梁行北京研究部外资并购招商物业将再行引高峰随着房地产监管趋严，住宅地产的投资重返理性。商业地产因为继续还没过于多的政策容许，投资机构争相将目光改向了国内一线城市商业存量地产投资。近几年，外资在中国商业地产投资市场越来越活跃，早已沦为一线城市房地产大宗交易圈的共识。

2018年-2019年一季度，外资机构在中国北京的大宗房产交易已约10起，总计交易金额多达250亿元。回应，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵回应: 自2018年起，由于国内去杠杆政策的实行和人民币对美元汇率的暴跌等原因，融资渠道更进一步放宽，外资抄底中国市场，肆意出售一线城市招商物业。

回顾历史，我们看见这一轮外资投资占比的明显下降，种种迹象指出这将是又一个大宗交易来世的接续点。近期，北京写字楼市场因其租金低、空置率较低、且未来供应多于上海市场等原因堪称更有了大量外资机构的注目，预计北京大宗交易市场于2019年将步入又一高峰。首店经济成造就居民消费新的引擎2019年一季度，北京零售市场比较安静，嗣后仍未新项目入市，全市优质零售空间保持在1,355万平方米。随着新零售的发展及实体零售的大大升级，老旧百货的改建升级也未曾暂停。

截至本季度末，北京零售市场百货存量仅有占到14%。在老旧项目升级改建的同时，一些商圈也在大大的调整改版中。比如，以王府井步行街为主体的王府井商圈，近年来就仍然在探寻升级转型之路。从品牌方面来说，多个品牌首店在本季度落地北京。

同时，北京商务局也于3月15日公布了涉及文件希望发展北京的首店经济，对于落户北京的品牌首店给与资金及政策上的反对。2019年，北京整体零售追加供应将有所上升，全年可意识到入市的零售项目为6个，可为市场带给大约42.7万平方米的优质零售空间，主要还是以核心商圈的城市更新项目及郊区的社区型购物中心居多。同时，随着老旧百货的持续转型升级，北京零售总存量中的百货占比也将更进一步上升。

戴德梁行北中国区研究部主管魏东回应：居民消费沦为经济快速增长的最重要引擎，但是北京的零售物业市场日益紧绷，而核心区域原本并不充足的零售物业面积正在大大增大，意味著北京发展首店经济面对挑战。尽管如此，首店经济毫无疑问是性刺激消费市场的一剂良方，但在大方向和大政策之下，如何将政策落到实处，把北京的零售市场做到大做活，确实协助品牌落户到北京，则必须政府多部门多方面专责协商前进。转录国有物业价值北京是大量国有企业的聚集地，国有企业分担了我国民族工业发展的历史使命，是国家经济稳定运营、社会安定发展的最重要因素。

然而，部分国有企业投资回报率不低，原因之一就是国有企业长年发展过程中产生的闲置和陈旧物业，减少了企业物业价值，减少了企业成本压力，沦为制约经济发展的瓶颈。戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问服务部主管胡峰回应回应：如何最大化国有物业使用价值，从而提高国企物业运营和处理能力，是现在各大国企面对的最重要课题。从运营能力提高；招商类物业改建和第三方合作价值最大化等三个方面应从，国企尝试调整自身发展战略，迎合市场环境与国家政策变化，及时重新组建新的业务系统，用存量资产作为新的业务系统载体，从而可以转录资产的仅次于价值。

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