五部委密集出台政策稳楼市刺激效果恐不超过三个月

业内人士指出，宏观经济的下滑和房地产市场的低迷是此轮房地产调控政策密集实施的主要原因。房地产调控今年步入了力度最猛的一只靴子。3月30日，央行、住建部、银监会牵头印发通报，居民出售二套房首付比例从60%调整为40%。

此外，财政部通报，个人将出售2年以上的普通住房对外销售的，减免营业税。此前国土部和住建部还发文优化住房及用地供应结构。这一连串措施被一些媒体理解为五部委合力大位楼市。

在这样的措施下，楼市又将何去何从？回应记者专访业内人士并探访多地理解市场反应。今年楼市密集调控力度强劲3月30日下午2点左右，即央行等三部委牵头发文前，记者就收到了多个财经圈的同仁发去的告知，当日下午3点半以后央行将有重磅消息实施的传闻否有误。由于刚降息旋即，一般的降准措施又无法算是是重磅消息，坊间在交流时广泛预计，二套房贷款政策有可能经常出现较小的断裂。在从2009年到2013年的楼市下跌大势中，二套房贷款政策屡次被当作调控楼市的一个工具，二套房贷款首付比例步步提升，从40%经过两次调整下跌到了今年3月30日之前的60%。

而在2007年楼市投机风流行时，当年9月二套房贷款首付比例从30%提升到40%的政策实施，也是很快挽回了当年房价较慢下跌的势头，楼市步入调整。对于此次房贷政策的调整，上海易居房地产研究院研究员朱光向记者回应，此次二套房贷款首付比例上调至四成，力度较小，远超过了此前业内人士的预期；同时，此次的楼市调控措施，密度也十分大，就在4天前，即3月26日，国土部等部门还公布通报，楼市供应过大的地区要增加土地供应，这有可能是2008年之后的仅次于力度、最密集的调控行动。伟业我爱人我家集团副总裁胡景晖指出，在我国经济增长速度上升、结构调整的新常态下，2015年楼市也步入了新的常态，其中楼市放开是一个最重要的展现出。宏观经济的下滑和房地产市场的低迷是调控的主要原因。

瑞银中国近日公布研报明确指出，房地产下降是今年经济快速增长最主要的拖垮因素今年12月房地产销售面积同比暴跌16%、新开工面积同比之后下跌18%；房地产下降拖垮了大宗商品、原材料，以及机械设备的市场需求；工业生产和市场需求不振又进而拖垮了工业投资。业内：一线城市下跌动能严重不足政策性刺激效果恐不超强三个月政策面暖风一吹，市场往往波浪跳起：2008年、2009年以来，楼市调控市场转好量价下跌的规律已多年屡见不鲜。这一次，楼市还不会按照这种脚本演译吗？在专访中，记者找到，市场各方回应政策的大力效果所持完全相同观点，但也有些许分歧。

朱光指出，各种调控措施的密集实施，毫无疑问表明了中央平稳住房消费、增进房地产市场身体健康发展的决意，随着各地政策的更进一步实施，全国楼市衰退将指日可待。从记者探访来看，有部分区域早已走进较好势头。

据伟业我爱人我家统计资料，截至3月29日，北京市3月份二手房网签量9648套，比2月份同期快速增长11.25%，比去年3月同期快速增长16.58%；网签面积86.69万平方米，比2月份同期快速增长10.19%，比去年3月同期快速增长13.36%。伟业我爱人我家集团副总裁胡景晖回应，从现阶段北京市二手房市场的量价情况来看，今年3月，在去年四季度各项受到影响逐步获释的情况下，二手房市场成交量逐步下降。

胡景晖回应，3月份，该公司在北京区域的合约签定量比2月份同期大幅度快速增长了149.89%，比去年3月同期大幅度快速增长101.39%。由于网签的滞后性，这些早已签定的合约将于4月份在网签量上有所反映，由此推测，4月份的二手房网签量还将再次攀高，2015年北京楼市未来将会步入小阳春。尽管如此，胡景晖对后市仍然不过于悲观。他说道：很多同行说道房地产的春天来了，我实在这个不太可能。

政策最少也就是性刺激一下二季度的交易量，比如减少首付比例，不会使得购房者还银行的贷款数量更加多，按揭的压力就变小了。在现在的经济新的常态之下，房地产的经济性刺激效果有可能也就保持两三个月。实际的策画者或许有加深的领悟。

在东北、云南等地皆有地产项目的财富联合集团地产项目负责人高伟告诉他记者，虽然这次政策力度大，但市场反响不一定相当大，激动之后必需耐心。对于一些人士持有人的市场不会步入类似于2009年的一波大声浪的观点，高伟并不赞成。今天的市场基础与2009年比起，早已变化过于大。

比如2008年北京东三环外的某项目销售价格为15000元/平方米，那房价很更容易声浪，但今天北京东三环的项目都涨了6万元/平方米，市场的声浪空间没了。高伟说道。

高伟预测，房地产市场将不会经常出现分化，一线城市北上广等局部地区楼市在一段时间内还较为结实，三四线城市楼市将遇上漫长的调整期。但即便是部分核心的一线城市，其房价下跌的动能早已严重不足。高伟所在公司在全国多个地方布局，但目前销售遇上了一定的难题，特别是在是三四线城市，比如他们在东北某省拿了一个100万平方米的项目，从2010年至今，只研发了30万平方米，而这部分早已研发的物业，5年来销售亲率严重不足50%。

我在云南长年注意到，对面几百套房子的小区，夜晚时关上的灯严重不足10盏灯，这知道十分有一点警觉。他说道。高伟更进一步认为，对于当前楼市而言，最核心的问题有两个，一是有些地方楼市供应过于大了，市场早已饱和状态了；二是购房市场需求不告诉去哪儿了。楼市新政效果初贞：深圳、杭州等地房价已下跌不过，随着各项调控政策的实施，地方政府和购房者的决策不会有什么变化呢？在被一些媒体批评为鬼城的内蒙古二连浩特，早于在此次楼市新政实施前就开始布局去库存了。

2014年9月30日，二连浩特住建局官方网站公布的二连浩特市2014年房地产市场情况认为，截至2014年8月底，该市商品住房空置4318套44.75万平方米，空置率为19.5%，按近三年平均值销售量看，须要二至三年消化库存。二连浩特住建局认为，目前该市房地产仅次于的两个问题，一是住房市场早已饱和状态，可供显著小于须要，供需早已流失；二是2014年房地产投资显著增加。为此，早在2014年年底，即在今年3月26日国土部明确提出严格控制总量之前，该市就明确提出，根据住房市场供需流失的情况，要严格控制住房建设总量，筛选批建，消化存量。

同时政府要制订一些涉及优惠政策，希望居民提高住房、减免税酬劳等。不过对于一些一线城市，新政实施后，楼市价格立马有了变化。据媒体报道，深圳部分开发商在3月31日开始涨价，有的涨幅高达10%，有的则以涨价在即名为广告宣传。

深圳中原研究中心调查表明，在深圳的二手房交易市场，二手房平均价格从2014年9月的30233元/平方米一路上升，新政实施后现突破33000元/平方米。另据媒体报道，在杭州有的房地产开发公司的新盘项目一天就销售了一亿元。在河南郑州，当地房地产业者、河南王牌企划有限公司董事长上官同君告诉他记者，目前郑州房价比起去年有数上升。

2015年1月，郑州市商品住宅成交价均价为7990元/平方米，比起于2014年12月上升481元/平方米。而对于河南的其它地市，楼市新政或许起着了大力效果。河南当地的开发商，万创地产营销管理中心总经理郑德对记者说道，在新政策实行第一天（3月31日），公司在河南各地市的10个项目销售房子81套，平均值每个楼盘买8套。在此之前，每天共计买40套左右，情况劣时每天严重不足20套。

中原地产粗略预计，首付从60%-70%减少到40%，起码可以必要减少10%的必要有效地出售市场需求，一二线城市二季度市场成交量或环比下跌30%。中原地产首席分析师张大伟甚至指出，2015年的政策仍然将不会升级，房地产政策调控未来将会在营业税征税、部分一线城市出租汽车等环节更进一步放松。

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