为何房企集体试水REITs？传统道路难走需开辟新路自救

2017年，中国内地资产证券化产品年度发售规模超强1.49万亿元，总计发售规模超强3.5万亿元，远超过整个亚洲REITs市场的总和。如今，在合乎中国国情当中，国内也派生了更好更加比国外更加简单的资产证券化产品，还包括类REITs、CMBS、ABS等。因此，REITs作为一个不动产信托的资产管理，发售REITs产品不全然只是一个融资不道德，堪称为基金投资进出获取的一个很关键的工具。

近日，在一场中国资产证券化年度论坛资本化盛宴现场，和讯房产对第一太平戴维斯上海估值及专业顾问服务董事甘启善展开了采访。其对国内资产证券化的产品、不存在的问题以及未来等方面展开了全方位理解。甘启善指出，资产证券化于是以处在前进房地产市场理性发展的关键时刻，但在国内资产证券化产品的发展速度和规模兼备的同时，跟外国比起，国内产品透明度还远远不够，特别是在是产品资产本身的追踪管理还很缺乏。讲房企为何房企射击了REITs这条路如今，国家顶层层面对于长租公寓的全力支持和推展，使得长租公寓REITs之路步入了资本风口，2017年也出了长租公寓证券化元年，保利、旭辉、新派等企业也都沦为每家红榜的常客。

专访中，甘启善多次提及了第一太平戴维斯助力雅居乐发售的首单商业房地产CMBS，利率5.85%，规模46亿元，一天就卖完了，投资回报率合理，地理位置也好，很热门。为何房企都开始射击了REITs这条道路？甘启善分析，在调控和监管趋严背景下，开发商单贩卖这条道路早已很难回头了，杠杆太高了，很多小型企业也因为扫帚一动杠杆最后南北了被并购的命运，所以他们必须其他的道路市府，REITs对开发商来说则是一条新路。

不过，跟国外资产包的风行普及比起，目前，国内房企参予的主要方式是拿走旗下的一两个资产来做到试点。甘启善分析原因有二，第一，在中国，不动产都会有个增值税，因为税的原因造成投资回报率比较较低，这将不会影响整体发售规模；第二，跟中国人骨子里观念有关，房企一般对于手上资产都很珍惜，要在资本市场解散还真为有点忘了，因为做到一个一个好地段房产就就让。在国外，资产包很风行， 而且原业主/发行人是可以保有一部份的股份。

虽然相对于单一的资产而言，投资者对于其回报率有一定拒绝，但是因为资产包运营风险小、平稳、安全性，也更加受到投资者注目，这就只不过其中一个产品如果经常出现了风险，还有其他的资产来均衡这份风险。而单一的资产如果遇上风险就是知道风险，并没解决问题的产品。甘启善建议，国内企业只不过可以更加多尝试以资产包的方式，并透漏有可能今年下半年国内市场就不会经常出现资产包的形式。而对于产品资产证券化应当在一二线城市做到还是在三四线城市做到的问题，甘启善说道，几线城市都可以做到，关键在于因地理位置和风险的有所不同，原作的城市投资回报率也不一样。

比如，四五线城市，要设置低一点的回报率才不会更有到投资者，四五线城市商业中心没6%、7%以上的回报率，有可能投资者就没兴趣卖这个产品；但在一二线城市就不一样，比如，北京国贸的地理位置绝佳，原作的5%左右比较较低的回报率都会有人不愿买单。那么，REITs产品安全吗？它介于股票与国债中间，它能获取一个平稳的报酬，风险相对来说较为较低。讲未来评估机制让资产更加半透明一个受到影响消息是，4月25日，中国证监会、住房城乡建设部牵头印发《关于前进住房出租资产证券化涉及工作的通报》，对积极开展住房出租资产证券化的基本条件、政策优先反对领域、资产证券化积极开展程序以及资产价值评估方法等做出具体，并将在审查领域成立绿色通道。

这是国务院明确提出减缓发展住房出租市场之后，两部委牵头印发的首个落地文件。分析指出，前进住房出租资产证券化，有助盘活住房出租存量资产，提升资金用于效率，增进住房出租市场发展。

文件中提及了一个关键词评估，而这一点在国外非常重视。对于评估机制的发售，甘启讲求了另外一个词来形容透明度，评估是为了使资产对于投资者来说更为半透明，让资产时刻正处于一个半透明的状态。

评估追踪不会对资产展现出、工程进度、招商、出租率、租金展现出、成本效益等方面做到一个全面评估，主要是保证资产价值是正面的变化，而不是负面的变化。这些指标统统都会放到评估模型当中，得出结论一个估值。这个估值与发售估值做到个较为，来得出结论究竟是市场的问题还是资产本身的问题。

因为大家期望投资者需要长年持有人产品，如果投资者只看未来3年的利息，短线投资，结果是不一样的。这也就是说，发售完了一个REITs，不是说道在这个节点早已完结，而恰恰相反，这对一个资产来说则是新的开始。

因为REITs产品是不动产，不动产有快速增长的可能性，关键在于未来的管理团队和新的管理者，怎么给它一个相当可观的快速增长，以此来更有更加多投资者长年持有人。甘启善拿国外市场举例称之为，在国外看一个REITs的顺利与否，除了要看REITs本身投资回报率以外，只不过很重视它的管理团队。也就是说，除了发行人能给到投资者一定的投资报酬以外，国外更加重视的是，这个资产潜力如何作好市场研究与定位，如何用涉及的市场调研报告把它呈现出在投资者面前，让投资者考虑到有关产品否有一点长年持有人。

在此背景下，资产是否是一个可持续性发展状态，估价师角色的价值就反映出来了。甘启善说道，国外发售，每年都有一个年度分析评估，透露给投资者，让投资者时刻明白投资的产品正处于一个什么样的状态。在国外市场，以透露居多，构建了产权跟管理权移往到一个新的信托基金中，股价将直接影响到管理层的威信和信誉，股价跌到了股东、资产管理人就不会很紧绷，这也将影响到将来的融资、评级等，所以他们很重视评估跟踪。

这个产品透明度太低的话，是市场不不愿看见的，投资者也不不愿转入证券市场，二级市场也因此不会显得很不活跃，影响企业上市的兴趣。

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