2015年7月中国房地产政策总结分析：因地制宜去库存

中国指数研究院8月4日公布《2015年7月中国房地产政策追踪报告》，7月百城住宅均价环比下跌，同比跌幅之后收窄，各级城市成交价环比小幅回升。京津冀三地一体化定位确认，具体各地分工，为京津冀协同发展作出指导。7月31日，北京、张家口取得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。

冬奥会举行将为北京、张家口带给极大的投资夹住，在增进京津冀三地尤其是北京与张家口之间、北京市内交通建设减缓的同时，也为张家口、延庆等地带给涉及产业投资，增进当地基础设施及设施建设。一、市场情况：百城均价环比倒数下跌，重点城市成交量环比额回升7月百城住宅均价环比下跌，同比跌幅之后收窄。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10685元/平方米，环比下跌0.54%，已倒数下跌三个月。同比之后暴跌至1.38%，但跌幅较上月之后收窄1.32个百分点。

北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为19580元/平方米，环比下跌1.15%，涨幅较上月不断扩大0.06个百分点；同比在倒数暴跌7个月后，于本月改以下跌，涨幅为1.30%。7月各级城市成交价环比小幅回升。其中一线及二三线城市月度周皆环比皆呈现出小幅回升，但同比持续增长。

明确来看，一线城市除北京外月度环比皆有小幅回升，其中广州尤为显著，环比相比于上月暴跌25%。二三线城市月度周皆环比经常出现小幅回升，但同比也维持快速增长趋势。从全年总计同比来看，一线城市成交量总计同比快速增长67%，二三城市总计同比快速增长23.3%。7月以来楼市逐步转入调整期，各地政府基于地方市场灵活性作出政策调整，确保7月市场沿袭保守下跌的趋势。

二、京津冀三地定位分工具体，协同发展规划将要实施京津冀三地一体化定位确认，具体各地分工。7月10日至7月15日，北京、天津、河北分别开会会议，自学和实施《京津冀协同发展规划纲要》，并审查会通过了《中共北京市委北京市人民政府关于秉持（京津冀协同发展规划纲要）的意见》、《天津市贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）》实施方案（2015-2020）和《中共河北省、河北省人民政府关于贯彻落实（京津冀协同发展规划纲要）的实行意见》。会议期间，三地分别明确分工和定位，为京津冀协同发展作出指导。

有序分流北京非大城功能，解决问题北京人口增长速度慢核心问题。非大城功能的南迁，本质上是为北京解决问题人口快速增长过慢，大城市病突显的问题。

《京津冀协同发展规划纲领》明确提出，北京市要严控增量、分流存量、疏堵融合调控北京市人口规模，到2020年全市常住人口力争掌控在2300万人以内，其中城6区常住人口在2014年基础上每年减少2-3个百分点，谋求到2020年上升15个百分点左右。2014年底北京城六区常住人口为1276.3万人，占到全市总人口的59.3%，其中常住人口城镇人口为1264万人，占到全市城镇人口的68%。

根据规划拒绝，中心城区将力争分流常住人口近200万人。这其中分流北京非大城功能、构建以产业移往造就人口迁移将沦为主要途径。

根据北京定位，一般性制造业、专业性服务市场、部分教育医疗等公共服务功能以及部分行政性、事业性服务机构等四大类非大城功能领域，将分近期、中期、远期3个阶段逐步分流，按时间表，将于2020年已完成。京、张联手申奥顺利，环京布局持续获益。7月31日，北京、张家口取得2022年第24届冬季奥林匹克运动会主办资格。冬奥会举行将为北京、张家口带给极大的投资夹住，在增进京津冀三地尤其是北京与张家口之间、北京市内交通建设减缓的同时，也为张家口、延庆等地带给涉及产业投资，增进当地基础设施及设施建设。

京冀两地交通、基础设施、环保一体资源共享，冬奥会电磁辐射区域将步入产业、经济腾飞新的契机，而预示着产业、交通变迁加快人口挤满与优化，北京、张家口房地产市场将之后趋热，涉及房企首度获益。同时，冬奥会也将推展北京及环京县市尤其是张家口市的第三产业及涉及产业地产发展，促成城市经济增长点向第三产业移往，更进一步造就京津冀三地经济发展，前进区域一体化加快行进。三、上半年经济缓中趋稳，楼市转好胆房地产贷款快速增长宏观经济缓中趋稳，但压力仍遗。

7月15日，国家统计局公布2015年上半年国民经济运营情况，根据可行性核算，上半年国内生产总值29.69万亿元，按可比价格计算出来，同比快速增长7.0%。2015年上半年固定资产增长速度有所回升，固定资产投资（不不含农户）23.71万亿元，同比快速增长11.4%，城镇居民人均农村居民收益15699元。

目前我国正处于调结构、并转方式的关键阶段，结构调整的阵痛正在获释，增长速度换档的压力有所增大，新旧动力的切换正在展开中，新动力还无法对冲传统动力上升的影响，国内经济上行的压力依然较小。全国商品房销售同比由跌到转涨，楼市开始转好。2015年上半年，全国商品房销售面积5.03亿平方米，同比上涨至3.9%，自去年来同比首次由跌到转涨。

商品房销售额3.4万亿元，同比持续增长，上涨至10%。其中，住宅销售额同比快速增长12.9%。一季度全国市场依然上行，但随着3月多重政策密集实施，二季度市场显著转好，大位快速增长政策效果显出。

M2同比增长速度小幅回落，房地产贷款余额之后快速增长。7月，央行发布《2015年上半年金融机构贷款投向统计资料报告》，数据表明，今年上半年人民币房地产贷款余额19.3万亿元，同比快速增长19.4%，增长速度与上季度末基本持平。

1-6月份减少1.88万亿元，同比多减3444亿元，增量占到同期各项贷款增量的28.7%，比上年同期占到比水平低1.9个百分点。M2的回落减轻了一季度以来的通缩压力，房地产业转好也增进了房地产贷款的持续获释。

楼市转好造就房地产贷款结构调整，研发贷款余额快速增长减缓。从房地产贷款结构来看，2015年上半年，房地产开发贷款余额6.42万亿元，其中房产研发贷款余额4.88万亿元，同比快速增长20.9%，增速比上季末较低1.3个百分点；地产研发贷款余额1.54万亿元，同比快速增长32.8%，增速比上季末低2.2个百分点，尤其是地产研发贷款余额增长速度不断扩大，也在一定程度上指出房地产企业对市场信心有所完全恢复。

而个人购房贷款余额12.64万亿元，同比快速增长17.8%，增速比上季末低0.2个百分点。个贷增幅减缓也指出楼市市场需求开始提高。四、地方政策因地制宜大力调整，沪、浙先行胆市场需求徵供应上海微调出租汽车希望人才在沪置业，增进合理住房消费，电磁辐射百万潜在购房人群。

7月5日，上海政府实施《关于深化人才工作体制机制改革增进人才创意创业的实行意见》，这是其实施5月《关于减缓建设具备全球影响力的科技创新中心的意见》的涉及设施政策。该意见具体完备居住证分数政策，对经由市场主体评价并取得市场接纳的创业人才及其核心团队、企业科技和技能人才、创意创业中介服务人才及其核心团队等，必要彰显居住证分数标准分值。对超过上海市居住证分数标准分值且交纳个人所得税超过一定数额或职工社会保险缴付基数超过一定标准的非沪籍人员，定向微调住房出租汽车政策。

累计2014年末，上海市外来常住人口996.42万人，办理上海市居住证人口已多达100万人。今年初上海市长回应目前上海有数17万人超过120分居住证办理标准。上海市对楼市出租汽车政策实行定向严格，获释了希望人才在沪置业，增进合理住房消费的大力信号意义。政策微调更进一步增进中高端产品市场。

从人员结构与产品细分来看，政策微调所涵括的人群具备一定经济实力，购房市场需求主要面向中高端项目。从数据来看，2015年上半年，上海90-120平首改型产品成交价占比为29%，较去年有所提升。而140平以上大户型产品成交价占到比超过40%，较去年提升4个百分点，高端住宅销售火热。本次上海限购令的定向严格需要在一定程度上之后对中高端项目起着夹住起到，并将对全市的销售规模及价格起着助推起到。

一线城市市场差异显著，未来政策调整时机与力度自由选择需更慎重。2015年上半年，深圳短期的购买力明显变化和供应量的短缺促使房地产成交量的高增和价格的大幅度上升，未来政策或将趋紧而非放开。

北京中长期人口控制目标严苛，楼市出租汽车仍具备较强的现实意义。广州今年来人口增长速度比较其他一线城市较快，或将沦为一线城市中有较小动力更进一步实行严格政策的城市。

浙江楼市新政，拒绝按市场去化调整供地规模。2015年上半年，在全国政策环境宽松的背景下，7月13日，浙江省对市场再度释放出来一波利好，实施《关于增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》，重点特别强调引领用地市场需求。消化周期多达2年的市、县（市、区），或在购、开建待售商品住宅和已转让的待建商品住宅用地过多，总计消化周期多达了3周的市、县（市、区），停止商品住宅用地供应。

同时，浙江省希望住房消费，引领购房市场需求，之后前进公积金个人住房贷款资产证券化业务试点。完备长效机制，引领资金流向。短期救市性刺激效果受限，长年益于价格趋于平稳。

从目前浙江省热点城市的出清周期来看，重点城市在购商品住宅去化周期皆并未超过两年。以杭州为事例，无论从楼市整体去化周期来看，还是从各区域住宅消化时间来看，皆并未多达24个月。同时，目前杭州楼市市场需求比较更为充沛，土地供应受限。

新的规定对于杭州及类似于城市影响较小。相对而言，以舟山为代表的三四线城市影响较小，政府后期在推地节奏或结构上将有所考虑到，库存低企的情况或将有所改善。长年来看，新政的实施将不利于价格水平维持稳定。

五、未来发展：京津冀一体化协同发展，新的增长极助推经济大位中向好经济结构转型升级，保持经济快速增长大位中向好。国家统计局的数据表明，面临简单的国内外经济环境和大大增大的上行压力，上半年国内生产总值同比快速增长7.0%，基本已完成政府上半年发展目标。

在中央一系列措施起到下，二季度主要指标增长速度企稳向好，国民经济经常出现大力变化，经济发展活力动力强化。近日，央行提早发布8月会员大会公告，称之为下半年仍不会坚决务实的货币政策倾向，平稳金融市场预期。

目前各项政策有序实施，银行体系流动性充足，货币政策反对实体经济的效果渐渐显出，主要经济指标企稳向好，经济结构的转型升级特征显著，经济运行经常出现了大力变化。冬奥会+京津冀助力三地一体化，第三增长极推展经济向好。冬奥会落地北京、张家口，冬奥会电磁辐射区域将借以东风构建新一轮横跨发展，产业、经济及人口格局将加快重构，并为房地产市场带给新的机遇。

同时京津冀协同发展更进一步前进，不仅引领三地在交通一体化、生态环保、产业升级等方面获得实质性突破，而且夹住河北经济快速增长从而增加河北与北京、天津经济差距。预示着京津冀区域协同发展下产业移往、商业设施建设的第一时间，特别是在以房地产领先的部分产业将首先夹住经济，同时也不会逐步不断扩大高新技术领域，提高创新能力，产业结构全面化。

京津冀一体化的过程不仅是解决问题北京大城市病突显的问题，作为中国经济第三增长极和北方都市群中心，三地整体经济规模和结构皆将再有迈进，带给新的经济增长点，推展三地乃至全国经济向好发展。

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