万科中报显示地产业务稳中有进 祝九胜如何聊万科？

2018年赛程早就过半，随着半年报透露累计日期的邻近，房地产企业的半年报也转入透露的愈演愈烈期。据Wind数据统计资料，截至记者新闻报道，还包括A股和港股在内，目前共计134家房企相继发布半年报，其中上周大约有64家房企透露半年报。从已透露的业绩来看，多数房企的中期业绩皆向好，营业收入及净利润皆有不俗的展现出，合约销售金额亦多呈圆形快速增长态势。其中，有还包括旭辉控股集团、中国奥园在内的多家房企具体回应，今年的销售目标未来将会超额完成。

此外，还包括融信中国在内的部分房企毛利率经常出现回落，同时清净负债率有所下降，反映出有较强的盈利能力和外用风险能力。房地产行业雷打不动的前三名中，万科及碧桂园同在8月22日举行了2018年上半年业绩不会，仅有恒大的上半年业绩还犹抱琵琶半遮面，预计将于本周透露。这是祝九胜沦为万科总裁之后，首场没董事会主席郁亮坐镇的万科业绩不会。

8月21日，当被问到郁亮为何没经常出现时，万科总裁祝九胜的问虽散发出嘲讽，却又暗指万科目前环绕去地产简化的各项业务进程正在暗地发力。我猜测郁总的点子是期望给我们更好的磨练。万科是事业合伙人机制，每个人都可以代表团队，每个人有这种志向的执着，虽然我们做到得很差，我们不会持续希望。祝九胜如是道。

地产简化去得如何？自2012年明确提出城市设施服务商以来，再行到如今更替为城乡建设与美好生活服务商，万科环绕地产主营业务进行的新业务探寻有数六年。8月20日，万科首次把出租住宅这项从2014年开始探寻的业务，奠定为核心业务。据理解，其长租公寓业务已覆盖面积30个主要城市，总计提供房间数多达16万间，总计开业多达4万间，开业6个月以上项目的平均值出租率大约92%。除长租公寓外，万科在商业研发和运营、物流仓储服务、产业城镇、冰雪渡假、养老、教育等扩展业务皆维持有序发展。

但从此次万科半年报数据来看，万科的扩展业务未有出规模，仅有占到其总营收的5%。回应，万科首席财务官及继续执行副总裁孙嘉回应，相对于房地产主营业务来说，服务型业务赚的速度更快更加无以一些。

据《国际金融报》记者长年追踪长租公寓领域后了解到，目前仍未有房地产公司在紧贴长租领域后，构建整体盈利。此外，业内人士普遍认为，相对于住宅研发，商业地产、物流地产、产业城镇等存量地产业务，普遍存在报酬周期长、回报率偏高等短期内难以解决的痛点。但上述艰难未制止万科扩展的脚步，且步伐早已就越迈越慢。商业研发与运营方面，2018年1月，万科牵头印力等并购新加坡上市公司凯德集团在国内的20家购物中心。

截至6月底，印力共计管理126个项目，已开业谦和项目79个。物流仓储服务方面，近期万科通过收购方式取得太古实业有限公司旗下在上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波在内的7座冷库。截至6月底，物流方面已竣工运营项目41个，平稳运营项目平均值出租率为95%。

此外，万科教育业务在全国已开设多达20个全日制学校，养老业务目前已布局15个城市。五位一体变革为因应去地产简化的持续前进，万科今年开始展开的组织改革中的岗位改革和薪酬体系重构。万科内部将其视作五位一体变革中的一个组成部分。所谓五位一体，即从战略开始到机制，到文化、再行到的组织和人，是一个动态生长的过程。

此前，据《国际金融报》记者独家了解到，万科的岗位改革具体表现为依据以往绩效对部分部门、部分员工展开岗位的新的审定和薪酬调整。此次岗位改革从万科新的业务部门开始动刀，因为此类业务部门（养老、长租）并非短期内需要很快盈利的部门，但这些部门的员工工作量不一定比传统业务部门较低。在薪酬体系重构方面，万科的重点在调整基本月薪体系，具体来讲是将基本月薪分成基本工资和岗位责任工资两部分，不牵涉到年终奖的调整。万科内部称作职级工资体系重构。

在过去6年时间里，除了继续做住宅研发之外，万科在商业地产、物流仓储、长租公寓、产业办公、教育、养老积极开展了实际探寻，应当说道万科新的业务大局全面冲破，战略转型可行性落地。孙嘉说道。孙嘉回应，业务转型对的组织、人明确提出更高更加全面的拒绝，所以2013年万科集团内部开始月明确提出事业合伙人机制以及2017年底月发售事业合伙人纲领，目的都是为了因应新战略落地。

应当说道这个五位一体变革我们还在路上。孙嘉说道。因应此次中报数据来看，2018年上半年，万科职工薪酬费用翻了一番（同比快速增长114.35%）。孙嘉对《国际金融报》记者回应，此次费用变动主要系由新的人员的聘请。

这否意味著，万科将在下半年有更加多五位一体改革方面的涉及动作？聘请的新人员是事业合伙人类别的领头羊为主，还是主要为万科新的业务扩展速度筹划军马？截至新闻报道，万科有关方面并未对上述问题做出恢复，但据此可窥视出有万科变革的决意。地产业务稳中有进虽然万科要去地产化，但万科的地产业务仍是重头戏。万科2018年中报表明，万科各项核心财务指标皆稳中有升，展现出较好。

上半年万科构建销售金额3046.6亿元，构建营业收入1059.7亿元，同比快速增长51.8%；构建净利润135.23亿元，同比快速增长34.52%；构建归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比快速增长24.9%。从上述数据可以显现出，万科上半年归属于上市公司股东的净利润增幅大于整体的净利润增幅。

其中，少数股东构建的利润为43.99亿元，同比增幅超过59.96%，占到净利润比例为32.53%。对于少数股东利润占到净利润比例与增幅双高的原因，万科有关方面独家对此《国际金融报》记者称之为，与跟投机制牵涉到，少数股东损益今年上半年增长幅度较为慢，造成占到净利润的比例增高，主要有上半年承销项目中合作比例提升、出于谨慎性原则对非并表格项目做到了减值打算、将来战略性收购的财务口径差异三个方面原因。此外，报告期内，万科构建承销面积701.4万平方米，同比下降20.2%；构建承销收益1006.4亿元，同比下降53.6%；万科房地产业务的承销毛利率为27.3%，较2017年同期提升2.5个百分点。

毛利率有2.5个百分点的下降，而与此同时承销收益增长速度显著小于利润增长速度，原因确有？回应，《国际金融报》记者从万科有关方面独家得知，由于房地产项目研发的周期性特点，上半年承销收益占到全年的比例一般来说较低，但费用再次发生更好与当期经营规模涉及，在全年的产于比较均匀分布。上半年由于公司经营规模与业务范围的不断扩大，管理费用同比快速增长较高（主要是人工和行政费用）；同时，由于融资规模快速增长，公司财务费用快速增长也较高；另外公司基于谨慎原则对于个别非并表格项目及部分长年预付款计提了减值。

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